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REGIME DE AFETAÇÃO

No regime da afetação o incorporador constitui patrimônio de afetação, pelo qual o terreno, e os demais bens e direitos vinculados à incorporação são apartados no seu patrimônio geral e destinados exclusivamente à construção do empreendimento. Os bens afetados respondem pelas obrigações da incorporação.

Instituto criado pela Lei 10.931/04 que consiste na separação do terreno, direitos e deveres a ele vinculados,  do patrimônio particular do incorporador, possuindo o instituto natureza jurídica de direito real. 

Serve para proteger a aquisição dos futuros compradores, aumentando a segurança jurídica do negócio.

Forma-se um patrimônio próprio e independente destinado exclusivamente ao objetivo específico que é a realização daquela obra. Lembrando que esse patrimônio constituído responde por todos os direitos e obrigações provenientes da edificação, como por exemplo, obrigações fiscais, pagamento de fornecedores de materiais e serviços.

 

Essa proteção ao adquirente pode ser relativizada? Sim, é isso mesmo, pois se houver dívidas com fornecedores da obra, caberá aqui a hipótese de hipoteca de bens desse patrimônio de afetação, que em última análise, poderá ser a hipoteca de unidades para garantir, por exemplo, a entrega de cimento para a obra.

 

Logo, havendo credores oriundos  de necessidades da obra, estes terão preferência em relação aos direitos dos adquirentes.

 

A esta altura, a ideia do seja e para que serve o patrimônio de afetação já deve estar um pouco mais nítida para o leitor, então,  vamos complicar um pouco o tema?

 

E se o crédito é anterior à constituição do patrimônio de afetação. Quer um exemplo? Incorporador compra o terreno e não paga como combinado. Surge o credor, dono do terreno, que quer receber. Nesse caso, esse credor não poderá impedir a constituição do patrimônio de afetação, pois a própria construção em si, já é a garantia do pagamento, mas se fará presente na relação jurídica estabelecida entre todos os envolvidos, como credor preferencial do patrimônio de afetação criado.

 

Para que o patrimônio de afetação garanta créditos anteriores a sua constituição, é necessário que a garantia real consubstanciada em  direitos e deveres provenientes daquele empreendimento (no nosso exemplo a hipoteca) seja levada a registro na matrícula do terreno.

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